在銀行的業(yè)務(wù)運(yùn)營中，資產(chǎn)評估是一項(xiàng)至關(guān)重要的工作，它有助于銀行準(zhǔn)確了解資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)行合理的信貸決策、風(fēng)險(xiǎn)管理等。而資產(chǎn)評估工具則是完成這一工作的得力助手，下面將詳細(xì)介紹銀行常用資產(chǎn)評估工具的使用方法。
首先是市場比較法工具。該工具主要是通過比較被評估資產(chǎn)與近期交易的類似資產(chǎn)的異同，并對類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。使用時(shí)，銀行工作人員需要收集大量類似資產(chǎn)的交易案例，包括資產(chǎn)的地理位置、規(guī)模、用途、交易時(shí)間等信息。接著，對這些案例進(jìn)行篩選，選擇與被評估資產(chǎn)最為相似的案例。然后，分析被評估資產(chǎn)與所選案例之間的差異，如資產(chǎn)的新舊程度、配套設(shè)施等，并對案例的交易價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。最后，根據(jù)調(diào)整后的價(jià)格確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。
收益法工具也是銀行常用的資產(chǎn)評估工具之一。此工具基于資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來評估資產(chǎn)價(jià)值。使用過程中，第一步要預(yù)測被評估資產(chǎn)在未來一定時(shí)期內(nèi)的收益。這需要綜合考慮資產(chǎn)的使用情況、市場需求、行業(yè)發(fā)展趨勢等因素。第二步，確定合適的折現(xiàn)率。折現(xiàn)率反映了資金的時(shí)間價(jià)值和投資風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)參考市場利率、行業(yè)平均收益率等指標(biāo)。最后，將未來各期的預(yù)期收益按照折現(xiàn)率折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，求和得到被評估資產(chǎn)的價(jià)值。
成本法工具則是從資產(chǎn)的重置成本角度來評估資產(chǎn)價(jià)值。使用時(shí)，先確定被評估資產(chǎn)的重置成本，即重新購置或建造與被評估資產(chǎn)相同或類似的全新資產(chǎn)所需的成本。這包括購置價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。然后，考慮資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。實(shí)體性貶值是由于資產(chǎn)的使用和自然損耗導(dǎo)致的價(jià)值降低；功能性貶值是由于技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е沦Y產(chǎn)相對落后而造成的價(jià)值損失；經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等因素引起的資產(chǎn)價(jià)值下降。用重置成本減去各項(xiàng)貶值，就得到了被評估資產(chǎn)的價(jià)值。
為了更清晰地對比這三種評估工具，下面通過表格進(jìn)行展示：
| 評估工具 | 評估原理 | 適用范圍 | 優(yōu)點(diǎn) | 缺點(diǎn) |
|---|---|---|---|---|
| 市場比較法 | 比較類似資產(chǎn)交易價(jià)格并調(diào)整 | 有活躍市場、類似交易案例多的資產(chǎn) | 結(jié)果直觀、易理解 | 依賴市場交易案例，可能缺乏合適案例 |
| 收益法 | 基于未來預(yù)期收益現(xiàn)值 | 有穩(wěn)定收益的資產(chǎn) | 考慮資產(chǎn)未來收益能力 | 收益預(yù)測和折現(xiàn)率確定較困難 |
| 成本法 | 重置成本減去各項(xiàng)貶值 | 難以用其他方法評估的資產(chǎn) | 適用于新資產(chǎn)或特殊資產(chǎn) | 對貶值因素判斷主觀性較強(qiáng) |
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